La mention de la superficie de la partie privative d'un logement en copropriété est obligatoire avant la promesse de vente.

Sont exclus de cette obligation, les caves, garages, emplacements de stationnement ainsi que les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 mètres carrés.

La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n'est pas tenu compte des planchers des locaux d'une hauteur inférieure à 1.80 mètres.
Loi 96-1107 "carrez" Décret 97-582.

En cas de vente d'un bien immobilier (maison individuelle ou immeuble collectif) dans l'une des zones géographiques ayant fait l'objet d'un arrêté préfectoral, un état relatif aux termites datant de moins de 6 mois, doit être annexé à la promesse de vente.

Lorsque la vente porte sur un bien situé dans un immeuble en copropriété, le diagnostic termites porte exclusivement sur la partie privative du lot.

L'état relatif à la présence de termites doit identifier l'immeuble concerné, indiquer les parties visitées et celles n'ayant pu l'être, les éléments infestés ou l'ayant été et ceux qui ne le sont pas.

En l'absence de l'état relatif aux termites en cours de validité lors de la signature de l'acte de vente notarié, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante ; il demeure responsable si l'acquéreur découvre la présence de termites.
Code de la construction et de l'habitation art. L 1334-4 à 6, loi 99-471, décrets 2000-613 et 2006-1653, arrêté du 29 mars 2007.

Le diagnostic plomb est annexé à la promesse de vente d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation construite avant le 1er janvier 1949.

Le constat de risque d’exposition au plomb consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du logement concerné, qu’ils soient accessibles ou recouverts par un autre revêtement, afin d’identifier ceux contenant du plomb, qu’ils soient dégradés ou non, de décrire leur état de conservation et de repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradations du bâti.

Sa validité n’est pas limitée dans le temps en qu’à d’absence de revêtements de plomb ou de concentration inférieure aux seuils réglementaires.

La concentration supérieure au seuil limite oblige le propriétaire à prévenir les occupants et les entreprises à intervenir dans les locaux.

Par ailleurs, les parties communes d’un immeuble, que celui-ci soit en copropriété ou non, doivent également faire l’objet d’un constat de risque d’exposition au plomb, à partir du 12 août 2008, mais il n’a pas à être remis au locataire qui pourra toutefois demander à le consulter.

Ce document, valable 6 mois, présente les risques naturels (inondation, sécheresse, mouvement de terrain…) et technologiques (industriels, biologiques…) auxquels est exposé un immeuble.
Depuis le 1er juin 2006, pour toutes ventes, le propriétaire doit annexer à la promesse de vente un Etat des Risques Naturels et Technologiques.
Cet état comprend l’arrêté préfectoral et les cartes communales, ainsi que le plan de situation et la liste des risques auxquels est exposé le bien.
Code de l’environnement art. L 125-5 et R 125-23 à 27 et L 562-2 décret 2005-134.

Vous pouvez réunir ces documents auprès des administrations concernées : votre Préfecture, Mairie et DDE de votre département. Si vous ne souhaitez pas faire ces démarches, nous pouvons nous occuper de toutes ces formalités administratives.

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE (DPE)

Ce certificat se déroule en 2 étapes :

  une visite du diagnostiqueur de l’habitat : celle-ci consiste à relever toutes les informations nécessaires afin de décrire la qualité isolante de l’enveloppe du bâtiment, ainsi que les données sur le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire, la ventilation, la climatisation, etc...,

  un rapport établi par le diagnostiqueur qui présente, suite à cette visite les qualités énergétiques du bâtiment (étiquettes énergie et climat) ainsi qu’une liste de recommandations pour diminuer les consommations de l’habitat.
Le DPE, annexé à la promesse de vente, n’a qu’une valeur informative, le futur propriétaire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l’encontre du vendeur.
Code de la construction et de l’habitation art. L 134-1 à 5 et art. R 134-1 à 6 décret 2006-1147.

  Depuis le 01 avril 2013, pour les constructions avant 1948, le DPE s’établit d’après les consommations réelles (factures).
 

Lorsque l'installation intérieure de gaz du logement a été réalisée depuis plus de 15 ans, le vendeur doit fournir à la promesse de vente un état d'une validité de 3 ans.

Cette expertise est demandée pour la maison ou les parties privatives à l'usage d'habitation d'un immeuble et de leurs dépendances, selon un modèle réglementé.

Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés sur l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz.

L'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires sont contrôlés ainsi que l'aménagement des locaux ou fonctionnent les appareils à gaz, l'aération des locaux et l'évacuation des produits de combustion.
Code de la construction et de l'habitation art. L 134-6.
 

Dès que l'installation intérieure d'électricité a été réalisée depuis plus de 15 ans, un état doit être produit par le vendeur à l'acquéreur.

L'expertise est réalisée sur l'ensemble de l'installation électrique privative des locaux à usage d'habitation et de leurs dépendances.

Selon un modèle type réglementé, l'état de l'installation intérieure d'électricité vérifie l'existence et les caractéristiques :
d'un appareil général de commande et de protection ainsi que son accessibilité;
d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique;
d'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
d'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

Identification :
des matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
des conducteurs non protégés mécaniquement.
Code de la construction et l'habitation art. R 134-10 à R 134-13.

Un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante, doit être joint par le vendeur à la promesse de vente ; à défaut, le vendeur ne peut se décharger de la garantie des vices cachés relatifs à la présence d'amiante.

Cet état comprend, le cas échéant, deux éléments :
la localisation et l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante dans les parties privatives ;
la fiche récapitulative de ce dossier, si le logement est situé dans un immeuble collectif et si le dossier technique portant sur les parties communes existe.
Des critères d’évaluation de l’état de conservation des matériaux ou produit de la liste A et de la liste B sont à réaliser.
Sa validité est illimitée en absence d'amiante.

En cas de présence et à partir de la grille d'évaluation, 3 différentes actions sont à mener :
le contrôle périodique de l'état de conservation des matériaux et produits ;
la surveillance du niveau d'empoussièrement dans l'atmosphère ;
les travaux de confinement ou de retrait de l'amiante.
Code de la santé publique art. L 1334-13 et R 1334-14.

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  DIAGNOSTICS LOCATIONS

Ce document, valable 6 mois, présente les risques naturels (inondation, sécheresse, mouvement de terrain…) et technologiques (industriels, biologiques…) auxquels est exposé un immeuble.
Depuis le 1er juin 2006, pour toutes locations (vides, meublées, saisonnières, commerciales), le propriétaire doit annexer au contrat de location un état des risques naturels et technologiques.
Cet état complet comprend l’arrêté préfectoral et les cartes communales, ainsi que le plan de situation et la liste des risques auxquels est exposé le bien.
Code de l’environnement art. L 125-5 et R 125-23 à 27 et L 562-2 décret 2005-134.

Vous pouvez réunir ces documents auprès des administrations concernées : votre Préfecture, Mairie et DDE de votre département. Si vous ne souhaitez pas faire ces démarches, nous pouvons nous occuper de toutes ces formalités administratives.

 

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE (DPE)

Ce certificat d’une validité de 10 ans, obligatoire depuis le 1er juillet 2007, se déroule en 2 étapes :

une visite du diagnostiqueur de l’habitat. Celle-ci consiste à relever toutes les informations nécessaires afin de décrire la qualité isolante de l’enveloppe du bâtiment, ainsi que les données sur le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire, la ventilation, la climatisation, etc…,

suite à cette visite, le diagnostiqueur établit un rapport présentant les qualités énergétiques du bâtiment (étiquettes énergie et climat) ainsi qu’une liste de recommandations pour diminuer les consommations de l’habitat.
Le DPE, annexé au contrat de location, n’a qu’une valeur informative, le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l’encontre du propriétaire.
Code de la construction et de l’habitation art. L 134-1 à 5 et art. R 134-1 à 6 décret 2006-1147. Arrêté du 03/05/2007 à usage principal d’habitation proposé à la location.

Depuis le 01 avril 2013, pour les constructions avant 1948, le DPE s’établit d’après les consommations réelles (factures).

IL EST INDISPENSABLE QUE CES DOCUMENTS SOIENT REMIS AU LOCATAIRE, FAUTE DE QUOI UN JUGE PEUT PRONONCER UNE DIMINUTION DU MONTANT DU LOYER OU L’ANNULATION DU CONTRAT DE LOCATION.

A partir du 12 Aout 2008, le diagnostic plomb est annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation construite avant le 1er janvier 1949.

Le constat de risque d’exposition au plomb consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du logement concerné, qu’ils soient accessibles ou recouverts par un autre revêtement, afin d’identifier ceux contenant du plomb, qu’ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradations du bâti.

Sa validité n’est pas limitée dans le temps en qu’à d’absence de revêtements de plomb ou de concentration inférieure aux seuils réglementaires.

La concentration supérieure au seuil limite oblige le propriétaire à faire les travaux nécessaires, sinon il s’expose à recevoir une injonction du préfet.

L’absence dans le contrat de location du CREP constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptibles d’engager la responsabilité pénale du bailleur.
Code de la santé publique art. L 1334-1 décret et arrêtés du 25/04/2006.

Par ailleurs, les parties communes d’un immeuble, que celui-ci soit en copropriété ou non, doivent également faire l’objet d’un constat de risque d’exposition au plomb, à partir du 12 août 2008, mais le constat n’a pas à être remis au locataire qui pourra toutefois demander à le consulter.

La loi 2009-323 DU 25 MARS 2009 (loi Boutin)

La surface habitable d’un logement : « est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres…Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 mètre » (article R. 111-2).

Tous biens immobiliers dont le permis de construire est antérieur au 01/07/1997. Le propriétaire d’une partie privative d’un immeuble collectif à usage d’habitation doit réaliser un repérage des matériaux de la liste A (Dossier Amiante Parties Privatives) et informer les occupants de son existence et des modalités de constitution.

Lorsque l'installation intérieure de gaz du logement a été réalisée depuis plus de 15 ans, le bailleur doit fournir un état avec le bail au locataire.

Cette expertise est demandée pour la maison ou les parties privatives à l'usage d'habitation d'un immeuble et de leurs dépendances, selon un modèle réglementé.

Le bailleur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés sur l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz.

L'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires sont contrôlés ainsi que l'aménagement des locaux ou fonctionnent les appareils à gaz, l'aération des locaux et l'évacuation des produits de combustion.
Code de la construction et de l'habitation art. L 134-6.
 

Dès que l'installation intérieure d'électricité a été réalisée depuis plus de 15 ans, un état doit être produit par le vendeur à l'acquéreur.

L'expertise est réalisée sur l'ensemble de l'installation électrique privative des locaux à usage d'habitation et de leurs dépendances.

Selon un modèle type réglementé, l'état de l'installation intérieure d'électricité vérifie l'existence et les caractéristiques :
d'un appareil général de commande et de protection ainsi que son accessibilité;
d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique;
d'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
d'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

Identification :
des matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
des conducteurs non protégés mécaniquement.
Code de la construction et l'habitation art. R 134-10 à R 134-13.

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AUTRES DIAGNOSTICS

Etablissements recevant du public - neufs

Décret n° 2006-555 du 17 mai 2006

Art. R. 111-19.
La présente sous-section est applicable lors de la construction ou de la création par changement de destination, avec ou sans travaux, d'établissements recevant du public et d'installations ouvertes au public, à l'exception des établissements de cinquième catégorie créés par changement de destination pour accueillir des professions libérales définis par un arrêté du ministre chargé de la construction et le ministre chargé des professions libérales.

Art. R. 111-19-1.
Les établissements recevant du public définis à l'article R. 123-2 et les installations ouvertes au public doivent être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap.
L'obligation d'accessibilité porte sur les parties extérieures et intérieures des établissements et installations et concerne les circulations, une partie des places de stationnement automobile, les ascenseurs, les locaux et leurs équipements.

Art. R. 111-19-2.
Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment ou aménagement permettant, dans des conditions normales de fonctionnement, à des personnes handicapées, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer, de communiquer et de bénéficier des prestations en vue desquelles cet établissement ou cette installation a été conçu. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des personnes valides ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente.
Le ministre chargé de la construction et le ministre chargé des personnes handicapées fixent, par arrêté, les obligations auxquelles doivent satisfaire les constructions et les aménagements propres à assurer l'accessibilité de ces établissements et de leurs abords en ce qui concerne les cheminements extérieurs, le stationnement des véhicules, les conditions d'accès et d'accueil dans les bâtiments, les circulations intérieures horizontales et verticales à l'intérieur des bâtiments, les locaux intérieurs et les sanitaires ouverts au publics, les portes et les sas intérieurs et les sorties, les revêtements des sols et des parois, ainsi que les équipements et mobiliers intérieurs et extérieurs susceptibles d'y être installés, notamment les dispositifs d'éclairage et d'information des usagers.

Les bâtiments d'habitation collectifs - neufs

Décret n° 2006-555 du 17 mai 2006

Art. R. 111-18. : Généralités et définitions
Les bâtiments d'habitation collectifs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap.
Au sens de la présente sous-section, est considéré comme un bâtiment d'habitation collectif tout bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties.

L'obligation d'accessibilité porte notamment sur les circulations communes intérieures et extérieures, une partie des places de stationnement automobile, les logements, les ascenseurs, les locaux collectifs et leurs équipements.

Art. R. 111-18-1. : Généralités et définitions
Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d'habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente.

Le ministre chargé de la construction et le ministre chargé des personnes handicapées fixent, par arrêté, les obligations auxquelles doivent satisfaire les constructions et les aménagements propres à assurer l'accessibilité de ces bâtiments et de leurs abords en ce qui concerne les cheminements extérieurs, le stationnement des véhicules, les conditions d'accès aux bâtiments, les circulations intérieures horizontales et verticales des parties communes, les portes et les sas des parties communes, les revêtements des parois des parties communes, les locaux collectifs, celliers et caves, ainsi que les équipements susceptibles d'être installés dans les parties communes, notamment les dispositifs d'éclairage et d'information des usagers.
 

La condition d’attribution d’un prêt à taux zéro présuppose que l’habitation réponde à ce que l’on nomme un certificat de conformité aux normes de surface et d’habitabilité.

Certificat de conformité, ce diagnostic immobilier ou diagnostic prêt à taux zéro, s’axe sur 26 points de contrôle, en vue de l’obtention d’un prêt à taux zéro, parmi lesquels :

l’étanchéité des sols, murs et plafonds,
l’état des parties communes,
la qualité des sanitaires et du réseau de distribution d’eau,
les aménagements de cuisine,
les dimensions du logement,
les systèmes d’ouverture et de ventilation,
le système de chauffage,
les installations concernant le gaz et l’électricité.
Annexe décret 2005-69.

SECURITE PISCINE

Depuis le 1er janvier 2006, les propriétaires de piscine ont l’obligation d’avoir un dispositif de sécurité conforme à l’une des quatre normes NF.
L’objectif est de réduire le nombre de noyades d'enfants de moins de 5 ans.
La non-conformité de ce dispositif expose le propriétaire à une amende de 45 000 € et des poursuites pénales.
Cette loi concerne toutes les piscines privées à usage individuel ou collectif de plein air et dont le bassin est enterré ou semi enterré.
Ne sont pas concernées les piscines intérieures à un bâtiment, posées à même le sol (gonflables ou démontables), sous la surveillance d’un maître nageur.
Les propriétaires de piscine doivent installer un des 4 dispositifs prévus par le décret n° 2004-499 :
la barrière de protection doit empêcher un enfant de moins de 5 ans d’accéder au bassin sans l’aide d’un adulte. Norme NF P90-306,
l’alarme doit disposer d’un système de mise en route tel qu’un enfant de moins de 5 ans ne puisse l’arrêter. Norme NF P90-307,
la couverture doit empêcher l’immersion d’un enfant de moins de 5 ans. Norme NF P90-308,
l’abri doit rendre inaccessible l’accès au bassin aux enfants de moins de 5 ans. Norme NF P90-309.
Tous ces systèmes doivent être homologués normes AFNOR et veiller à ne pas provoquer de blessures aux enfants de moins de 5 ans.
L’installeur ou le constructeur de la piscine doit remettre au propriétaire une brochure technique l’informant sur les risques de noyades et sur les précautions à prendre, ainsi qu’une notice expliquant le fonctionnement, les caractéristiques et l’entretien du système de sécurité installé.
Code de la construction et de l’habitation art. L 128-1 à 2, L 152-12 et R 128-1 à 4 décrets 2003-1389 et 2004-499.

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